說(shuō)起業(yè)主委員會(huì)，許多人都不陌生。但問(wèn)到本小區(qū)的業(yè)委會(huì)在哪兒、能干什么，絕大部分人可能不清楚。很多住宅小區(qū)甚至都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”)指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過(guò)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
作為業(yè)主利益的代表，業(yè)委會(huì)對(duì)促進(jìn)小區(qū)建設(shè)和發(fā)展起著重要作用。然而，本報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，成立業(yè)委會(huì)并不容易，有些小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立過(guò)程甚至一波幾折。
“我們就是想維護(hù)業(yè)主權(quán)益”
北京市朝陽(yáng)區(qū)慈云寺橋附近某小區(qū)于2010年開(kāi)始使用，鄭先生是第一批入住業(yè)主。原本入住新房應(yīng)該是歡歡喜喜，但現(xiàn)實(shí)卻讓他有點(diǎn)無(wú)可奈何：從個(gè)人住宅到公共區(qū)域，存在著許多問(wèn)題，給生活帶來(lái)了諸多不便。
用電、暖氣、地下污水管道、小區(qū)環(huán)境……10年間，各種各樣的問(wèn)題不斷出現(xiàn)，原有物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致以鄭先生為代表的業(yè)主們對(duì)物業(yè)不滿的程度越來(lái)越深。“這幾年和物業(yè)之間的不愉快越來(lái)越多，有時(shí)甚至都會(huì)爭(zhēng)吵起來(lái)。”鄭先生說(shuō)。
為了推動(dòng)問(wèn)題解決，鄭先生和業(yè)主們這些年一直撥打北京市“12345”熱線反映問(wèn)題，表達(dá)訴求。雖然每次撥打電話都有回應(yīng)，一些問(wèn)題也得到了處理和解決，2018年小區(qū)也更換了物業(yè)管理公司，但仍有一些業(yè)主們特別關(guān)注的問(wèn)題有待解決。
于是，以鄭先生為代表的一批業(yè)主萌發(fā)了成立業(yè)委會(huì)的想法，“我們就是想維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。”鄭先生認(rèn)為成立業(yè)委會(huì)之后，能夠凝聚起更大的力量，依法依規(guī)來(lái)管理小區(qū)事務(wù)，維護(hù)業(yè)主們的權(quán)益，讓小區(qū)變得更好更宜居。
業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)義務(wù)在相關(guān)的法律法規(guī)中有著明確規(guī)定。即將正式實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》更加明確了業(yè)委會(huì)的成立流程、職責(zé)和義務(wù)，尤其是規(guī)定了業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系。《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》則是根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)制定的具體規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的規(guī)范性文件。
根據(jù)這些法律法規(guī)，鄭先生等業(yè)主們準(zhǔn)備推動(dòng)成立小區(qū)的業(yè)委會(huì)，希望未來(lái)通過(guò)業(yè)委會(huì)來(lái)督促小區(qū)的物業(yè)更加專業(yè)化、規(guī)范化，讓物業(yè)有所作為，更好地服務(wù)業(yè)主。
中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)與人口學(xué)院陸益龍教授在接受采訪時(shí)表示，業(yè)委會(huì)其實(shí)是隨著商品房小區(qū)普遍興起而出現(xiàn)的新型社會(huì)組織，屬于自組織性的草根組織。在基層社會(huì)治理中可以說(shuō)是一種新型主體，能夠代表廣大住戶也就是業(yè)主的利益和訴求，同時(shí)對(duì)新型商品房小區(qū)物業(yè)管理公司有一定制衡作用，對(duì)促進(jìn)物業(yè)與住戶之間的溝通發(fā)揮著積極作用。
成立過(guò)程阻礙重重
今年8月，鄭先生和他所在小區(qū)的其他一些業(yè)主開(kāi)始推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)，并且為此做了大量工作。
該小區(qū)有5棟樓，住戶1400戶。按照有關(guān)規(guī)定，需要達(dá)到總戶數(shù)的5%才能申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。鄭先生和一些業(yè)主經(jīng)過(guò)努力，已經(jīng)有80多戶業(yè)主愿意成為發(fā)起人。
正當(dāng)籌備工作順利推進(jìn)時(shí)，鄭先生他們又遇到了新問(wèn)題。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)委會(huì)有一個(gè)先決條件，必須劃定物業(yè)管理區(qū)域。這個(gè)區(qū)域是當(dāng)初建設(shè)小區(qū)時(shí)依據(jù)規(guī)劃圖確立的。由于歷史原因，這份規(guī)劃圖現(xiàn)在難以獲得。
“獲得這份規(guī)劃圖有幾個(gè)途徑，一是從開(kāi)發(fā)商處獲得，二是去北京市檔案館查詢檔案。如果這兩處都無(wú)法獲得，根據(jù)規(guī)定可以申請(qǐng)重新劃定。”鄭先生已經(jīng)將這個(gè)問(wèn)題研究得很清楚。
隨后鄭先生等業(yè)主通過(guò)街道辦事處和開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，街道辦事處也在積極督促開(kāi)發(fā)商提供當(dāng)初該小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖。
“這只是成立業(yè)委會(huì)過(guò)程中的冰山一角，以后還會(huì)遇到其他問(wèn)題。但我們還是要堅(jiān)持下去，直到業(yè)委會(huì)成立。”鄭先生向記者表達(dá)了決心。
像鄭先生遇到的情況，在各地小區(qū)業(yè)委會(huì)成立過(guò)程中都會(huì)不同程度地碰到，有些得以圓滿解決，但有些就會(huì)拉鋸扯皮，一直沒(méi)有得到解決，從而加深矛盾。
在一個(gè)小區(qū)內(nèi)部，一般會(huì)存在業(yè)主、業(yè)委會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和居委會(huì)五個(gè)主體，每個(gè)主體都有著相應(yīng)的權(quán)利和職責(zé)范圍。成立業(yè)委會(huì)后，物業(yè)等相關(guān)事務(wù)部分要由業(yè)委會(huì)來(lái)管理和監(jiān)督，難免會(huì)對(duì)原有的小區(qū)格局產(chǎn)生影響。
因此，在許多地方就出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司暗地里阻撓小區(qū)業(yè)委會(huì)成立的案例，而且是屢出奇招，防不勝防。網(wǎng)絡(luò)上有人總結(jié)了一些阻撓業(yè)委會(huì)成立的招數(shù)，比如開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司千方百計(jì)阻止成立業(yè)委會(huì)，不提供召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的資金，不提供資料等;在業(yè)委會(huì)成立過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司會(huì)盡量安排“自己人”進(jìn)入，從而成為他們的“代言人”;更有甚者，會(huì)對(duì)候選人進(jìn)行收買甚至造謠，造成業(yè)主之間的互不信任，拖慢整個(gè)流程。
“成立業(yè)委會(huì)的障礙主要是來(lái)自開(kāi)發(fā)商的壟斷地位。”陸益龍表示，對(duì)商品房開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分離的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政策要求及監(jiān)管措施不到位，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的成立更加困難。
業(yè)委會(huì)名正才能言順
就在發(fā)稿之時(shí)，鄭先生給記者發(fā)來(lái)了微信：街道辦通知，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將涉及他們小區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃圖提交給街道辦，物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)劃定。
按照業(yè)委會(huì)成立的流程規(guī)定，鄭先生等業(yè)主將要撰寫申請(qǐng)書，準(zhǔn)備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。雖然中間經(jīng)歷了諸多波折，但是事情正在朝著好的方向發(fā)展。
隨著城市化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的人口涌入城市，商品住宅小區(qū)的規(guī)模也會(huì)一步步擴(kuò)大。但從現(xiàn)在各地的情況來(lái)看，能夠成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)還是少數(shù)。
這其中有些小區(qū)是不需要成立，比如一些小區(qū)的物業(yè)管理水平很高，業(yè)主并不需要通過(guò)業(yè)委會(huì)來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，所以成立業(yè)委會(huì)的意愿不高;還有一些地方對(duì)業(yè)委會(huì)很陌生，尤其是在廣大城鎮(zhèn)，小區(qū)業(yè)主的意識(shí)和意愿基本處于空白。更多的則是在成立過(guò)程中受到各種阻撓，十分曲折。
陸益龍表示，導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的主要原因是各地的政策傾向不同，有些地方并不提倡業(yè)委會(huì)的廣泛成立，會(huì)顧慮業(yè)委會(huì)成立后業(yè)主們維權(quán)意識(shí)提升，維權(quán)活動(dòng)增加，難免會(huì)增加權(quán)益糾紛。“此外，由于商品房開(kāi)發(fā)與維護(hù)有一定復(fù)雜性、專業(yè)性，一些地方政府也傾向于讓開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司來(lái)接管小區(qū)物業(yè)，以減少小區(qū)物業(yè)維護(hù)中的糾葛。”陸益龍說(shuō)。
“身份”模糊，法律地位的不明確讓業(yè)委會(huì)舉步維艱。無(wú)論是正在實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》還是即將實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》，都賦予了業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的權(quán)利，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)獲得了法律確認(rèn)。但無(wú)論是法律還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》等并沒(méi)有明確業(yè)委會(huì)究竟是否屬于法人或者其他組織，名不正則言不順。
專家表示，業(yè)委會(huì)的法律賦權(quán)也不充分，如業(yè)委會(huì)運(yùn)作的權(quán)利、義務(wù)、規(guī)范，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)、街道、房管機(jī)關(guān)等部門的權(quán)責(zé)關(guān)系等等，有關(guān)法律法規(guī)乃至行政規(guī)定還缺乏全面具體且操作性強(qiáng)的規(guī)范。“關(guān)鍵是要完善商品房開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的法律法規(guī)和監(jiān)管政策，充分保護(hù)業(yè)主和廣大住戶的正當(dāng)合理權(quán)益。”陸益龍建議。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎認(rèn)為，在目前相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定仍較模糊的情況下，有關(guān)行政主管部門應(yīng)依法履行自身的指導(dǎo)協(xié)調(diào)職責(zé)。在出現(xiàn)業(yè)主物業(yè)信任不足、規(guī)范性文件適用爭(zhēng)議等問(wèn)題時(shí)，應(yīng)依法協(xié)調(diào)處理，保障業(yè)主法定權(quán)利不打折扣。
北京中高盛律師事務(wù)所律師李斌說(shuō)，業(yè)委會(huì)成立難，與業(yè)主對(duì)自身權(quán)利、相關(guān)法律法規(guī)了解不夠也有關(guān)系，存在業(yè)主對(duì)公共事務(wù)參與積極性不高、組織者得不到大家信任和認(rèn)可等問(wèn)題。
現(xiàn)在擺在業(yè)委會(huì)面前的兩座大山，一座是成立難，另一座是履職難。所以成立業(yè)委會(huì)只是第一步，更關(guān)鍵的是成立之后的履職。這需要花費(fèi)更多精力，以更加負(fù)責(zé)的態(tài)度去執(zhí)行。
在采訪中，鄭先生等業(yè)主也表示，“業(yè)委會(huì)成立之后，我們要選舉出正直且有公益心的業(yè)主來(lái)?yè)?dān)任業(yè)委會(huì)成員，監(jiān)督他們認(rèn)真履職，不違背當(dāng)初成立業(yè)委會(huì)的初心，這才是更重要的。”鄭先生說(shuō)。
延伸閱讀
有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。
地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第二百八十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第二百八十六條第二款 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
第九百四十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第六十四條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
