樓市調控升溫
時代周報記者 劉娟 發自北京
局部樓市的亢奮情緒，再度引起了監管層的高度警覺。一張調控大網正自上而下全面且迅速地鋪開。
“近一段時間以來，部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。”5月19日，住建部發布長文通知，祭出進一步做好房地產調控工作的六大舉措，并重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。
這已是住建部在今年年內第四次對房地產調控表明堅決態度。事實上，住建部相關負責人在此前的全國兩會部長通道以及約談成都、太原等城市時，都已一以貫之地強調了樓市調控的連續、穩定和精準性。
“在剛剛這份調控發文里，住建部還提到了‘政治站位’概念，這也是當前調控的新標準和新要求。”在接受時代周報記者采訪時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，住建部對各地政府喊話，要他們必須從政治意識、大局意識、核心意識和看齊意識這“四個意識”的高度，重視本輪房地產調控，把調控工作落到實位，防范各類不作為和懈怠的做法。
住建部的殺手锏之一就是約談問責。黨的十九大以來，住建部曾在多個會議提出，要研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。
據時代周報記者多方了解，目前，住建部正在加快建立這一體系，并細化評價單元，對未能實現“穩房價、控租金”等調控目標的責任主體堅決問責。
這就意味著，評價體系中，“房價”將不再是惟一的指標和參數，租房市場、共有產權房的居住滿意程度，也可能作為評價地方政府調控成效的指標之一。
125次調控加碼
“調控”二字，幾乎貫穿了2016年至今內地樓市的全過程。
“今年3月以來，從熱點城市開啟銷售搖號到三四線城市加入限售，國內樓市正進入2016年‘9·30’政策之后的第五輪調控升級期。”中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者說，目前，調控城市分布已經出現了明顯的變化，從去年集中調控的一二線城市逐漸向三四線轉移，過去沒有調控的城市比如海南全境，沈陽、長春、唐山等區域也開啟了房地產調控升級。
根據中原地產研究中心統計數據顯示，今年內，截至目前，全國各地發布的房地產調控政策已經多達125次;為了繼續降低投機投資性炒房，全國已經有超過60個城市執行限售政策，其中限售5年成為房價過快上漲城市的標配;上海、南京、長沙、成都、杭州、西安等7個城市發布了房源統一搖號的政策。
樓市升溫端倪，正是這一輪樓市調控升級的根源。事實上，在不少二三線城市的成交推動下，今年房地產市場的“小陽春”跡象隱約浮現。
每月中旬由國家統計局公布的全國70城房價指數，過去一直被地方政府視為其樓市調控成效的重要指標，一些城市甚至不惜暫緩高價樓盤的銷售，以便在統計數字上顯得“好看”一些。
據統計局的數據，單今年4月，全國商品房成交面積同比和環比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現。
但很多二線城市排隊搖號、人才落戶搶房等現象不難看出，需求潛力仍然存在，短期內市場仍有較強的升溫動力。事實上，按照易居房地產研究院的最新報告，5月上半月，國內40城住宅成交1244萬平方米，為今年以來最高水平;環比增長33%，同比減少4%。其中，二線城市和弱調控、未調控三四線城市成交量上升幅度較大。
雖然兩個機構的統計口徑并不一致，但從易居研究院的角度看，考慮到房企推盤加速，預計5月成交量將有明顯上行，但同比增幅仍將處于負增長區間。
“住建部的這輪發文，就是對近期12個約談城市以及各地房地產調控升級的一次明確答復，并針對一些苗頭的城市和熱點內容進行了專項調控部署。”嚴躍進分析稱，住建部在6條措施中有不少新提法，比如首次提出的增加共有產權住房用地，以及控租金指標等。
住建部在發文中指出，要提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排，力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
“‘大幅增加租賃住房用地供應’的提法并不新鮮，而‘增加共有產權住房用地供應’則是首次提出。”南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華介紹說， 過去，絕大多數城市的共有產權住房用地多為劃撥性質，包括經濟適用房、中低價商品房等等。現在的新提法，意味著今后此類房源將通過土地市場的招拍掛來供應，或是仿效北京等地，在商品住房用地中“搭配”共有產權住房。
此外，住建部的最新發文中，還明確了北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都等16個城市租房住房建設的目標，尤其是提到了6月底要上報具體租賃方案。
這16個城市將是未來租房市場大發展的城市，也是“控租金”的重點監控城市。
“如何控，控多少，都需要地方政府好好研究。”吳翔華指出，握在普通市民手中的二手房，其租金水平主要是由市場決定，政府難以出臺相應政策“控制”，而國有企業以及大型中介掌握的租賃房源，則很有可能受其影響。尤其是南京近期已經出讓了6幅純租賃用地，“接盤者”大都是國有房產開發公司，“控租金”的重擔將落在其肩上。
問責殺手锏
近年來，在房地產市場調控中，地方政府與中央政府的博弈從未停止。從以往經驗看，房地產調控難，難在其中的利益糾葛過于復雜，而問責機制又過于薄弱。
自國家開始出臺房地產調控政策以來，似乎沒有一起足以警示甚至震懾地方政府的問責案例出現，地方政府在博弈中不斷試探著中央的底線。
當前，房地產調控又站到一個高度緊張的博弈期。5月9日，住建部負責人就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責人。五一前，住建部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山10個城市政府相關負責人。
也就是說，在短短不到1個月的時間里，住建委針對房地產市場調控問題約談了12個城市。這12個城市中有8個省會城市和1個計劃單列市，他們的房價和成交均呈現一定幅度的上漲，而且多數城市已經是連續環比上漲。
事實上，這并不是住建部首次約談地方。據時代周報記者了解，在2011年、2013年、2016年等樓市周期高點，都曾有過對熱門城市和重點房企的約談，其主要目的還是為了防止房價過快上漲，實現樓市平穩，并往往間接促使被約談地方新政出臺。
太原市人民政府日前印發的《關于加強房地產市場調控工作的實施意見》，成為住建部約談城市中第9家作出回應的城市。
在此之前，成都已經針對此前限購政策在實際執行過程中的漏洞“打補丁”，其在5月15日出臺的新政策將限購對象由自然人調整為家庭，對離異家庭購房、新購房轉讓條件作了新規定，同時配套出臺了公證搖號排序選房的新規定。
被約談后，哈爾濱要求主城區內新房3年限售;長春要求商品房成交價格不得高于預售申報價格;貴陽重申3年限售規定，調整住房公積金政策;佛山重申房地產銷售秩序，在房企開盤時間、認購簽約流程、房源公開等方面作了較為細致的規定。
此外，西安市房管局也在被約談后加大了巡查力度，對違規房地產開發商和房地產經紀機構加大了處罰和通報力度。西安當地還約談了碧桂園、華潤等42家開發商。而三亞與海口在海南全面開啟了全省房地產調控，并針對市場出現的一些新問題研究新的管控手段，對開發商捂盤惜售和交易環節的各類違法行為進行查處。
“12個城市的約談，意味著房地產調控從過去的一城一策，開始升級到預警、約談和問責三步走。”張大偉分析稱，剩下3家被約談城市，比如昆明、徐州、大連等城市最近調控的可能性也非常大。
“約談政策也可以理解為窗口指導的方式，屬于比較間接但影響效果較好的調控手段。”嚴躍進認為，不管約談的對象是誰，住建部這次都在釋放一個信號，那就是樓市調控不會放松，誰都不能突破政策。
事實上，眼下超50城“搶人”大戰背后，就是新一二線城市的“升級”競爭焦慮。在業內人士看來，房地產限購關上了房地產投資的大門，不能用太寬松的人才引進政策來打開購房的新窗戶。這容易引起市場非理性的判斷，也將是調控的重點所在。
