根據(jù)深圳棚改新政，簽約期內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實(shí)施房屋征收;相比之下，城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定，一般在操作過程中存在較大的不確定性，成為改造難以推進(jìn)的原因。
深圳坂田核心區(qū)域，中鐵·諾德公館項(xiàng)目，在開發(fā)完一期之后，中鐵置業(yè)放棄了這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。此時(shí)距項(xiàng)目公司成立已過去8年之久。
曠日持久的拆遷和訴訟拖慢了中鐵的步伐，也耗光了中鐵的耐心。5月28日，中鐵置業(yè)集團(tuán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司(以下簡稱中鐵粵豐)80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6.71億元。
根據(jù)掛牌信息披露，諾德公館項(xiàng)目一期已售罄，二期已完成主體建設(shè)待售，三期、四期待開發(fā)。由于涉及舊改拆遷，中鐵目前尚未與居民達(dá)成一致，并且還有幾宗拆遷補(bǔ)償法律糾紛。此外，還有數(shù)額不等的債務(wù)。
與中鐵項(xiàng)目類似，深圳多個(gè)舊改項(xiàng)目也處于緩慢推進(jìn)之中。隨著2017、2018年深圳市連續(xù)出臺(tái)多個(gè)城市更新的文件，棚戶區(qū)改造和城市更新并行，鼓勵(lì)城中村整治做租賃，不少已被列入城市更新單元計(jì)劃而未實(shí)施的項(xiàng)目，面臨著更多不確定性。
陷入拆遷糾紛
地處龍崗坂田的新圍仔村，周圍遍布華為、富士康等知名企業(yè)，被譽(yù)為深圳“IT第一村”。
根據(jù)中鐵粵豐掛牌信息，項(xiàng)目分四期開發(fā)。目前一期房屋已全部交付使用;截止到2018年4月30日，項(xiàng)目二期2號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)全部完成，1號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)完成80%。
鏈家網(wǎng)二手房價(jià)格信息顯示，諾德中央道一期房源目前掛牌價(jià)在5萬元/平方米左右，為坂田區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目之一。
項(xiàng)目二期存在拆遷補(bǔ)償安置糾紛，且已進(jìn)入了司法訴訟及仲裁程序，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生了一定影響。
據(jù)悉，上述法律糾紛案件分為三起，包括兩起訴訟案件及一起仲裁案件，涉及的當(dāng)事人為中鐵粵豐、深圳市群達(dá)行精密模具有限公司(下稱“群達(dá)行公司”，為訴訟案件的原告、仲裁案件的申請(qǐng)人)以及與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的七戶居民，該七戶居民曾向群達(dá)行公司購買坂田項(xiàng)目二期相鄰且存在交叉的土地，建有四棟房屋(以下簡稱為“四棟七戶業(yè)主”)。
評(píng)估報(bào)告稱，糾紛案件在一定程度上對(duì)項(xiàng)目二期的開發(fā)構(gòu)成了阻礙，法律糾紛得以解決的最終時(shí)間無法判斷。
因此，在粵豐與被拆遷業(yè)主的司法訴訟及仲裁案件完全終結(jié)且相關(guān)拆遷糾紛得以妥善解決之前，坂田項(xiàng)目二期或?qū)o法取得預(yù)售許可證;在四棟七戶業(yè)主相關(guān)問題沒有妥善解決前，或?qū)?huì)影響到該項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收及初始登記。
此外，項(xiàng)目三期用地為新圍仔村居民宅基地，與整個(gè)坂田項(xiàng)目同期納入城市更新計(jì)劃，專項(xiàng)規(guī)劃同期獲批。
公開資料顯示，坂田新圍仔村城市更新單元項(xiàng)目，被列入《2011年第四批城市更新單元計(jì)劃》，2013年，該更新單元專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審批獲得通過。
但根據(jù)審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告，由于拆遷范圍為多棟村宅，權(quán)利主體分散且較多，拆遷談判難度很大，至今未能形成統(tǒng)一的拆賠方案，雙方尚未簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，也未與任何一戶居民就拆遷補(bǔ)償安置問題達(dá)成協(xié)議;中鐵目前尚未開展拆遷，未取得該項(xiàng)目的任何批復(fù)文件，也未對(duì)項(xiàng)目作可行性研究報(bào)告，所以本次評(píng)估無法對(duì)項(xiàng)目三期的未來收益情況進(jìn)行預(yù)測，本次按賬面值確認(rèn)其評(píng)估值。
舊改的不確定性
深圳城市更新研究人士指出，中鐵此次放棄諾德公館項(xiàng)目，是對(duì)未來的拆遷開發(fā)缺乏信心;也從中折射出深圳舊改推進(jìn)之緩慢。
深圳的多個(gè)政府文件正在對(duì)舊改項(xiàng)目的進(jìn)度產(chǎn)生影響。深圳市規(guī)土委在2017年8月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見(征求意見稿)》中提出，引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)模化租賃，并對(duì)外長期租賃經(jīng)營。
《深圳市“城中村”綜合治理行動(dòng)計(jì)劃(2018—2020年)》要求，全市從今年起至2020年7月期間完成所有城中村綜合治理，消除安全隱患，并計(jì)劃在2018年完成全市40%城中村綜合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。
值得關(guān)注的是，所有未納入拆除重建類城市更新計(jì)劃和已納入計(jì)劃但不能在2020年前正式實(shí)施的城中村，均納入本次城中村綜合治理范圍。
據(jù)此，中鐵諾德公館三期雖已列入城市更新單元計(jì)劃，但目前仍未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，在2020年正式實(shí)施的困難很大，很有可能進(jìn)入綜合整治。
建緯(深圳)律師事務(wù)所合伙人劉敏指出，基于深圳土地資源緊缺、城市更新進(jìn)程緩慢等現(xiàn)實(shí)狀況，以及住房租賃市場的快速發(fā)展，通過改造“城中村”進(jìn)行規(guī)模化租賃的模式，成為今年及以后深圳租賃住房供給的重要途徑。
萬科、深業(yè)集團(tuán)正在積極布局城中村改造。萬科的改造項(xiàng)目之一就是新圍仔村。據(jù)深圳萬科有關(guān)人士介紹，截至2018年1月，萬科通過EPC+O城中村整治新模式，直接與居民業(yè)主簽下租約，在新圍仔村已基本完成改造2棟樓，100余間房源。據(jù)萬科方面透露，未來在該村的項(xiàng)目還將繼續(xù)增加。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿表示，萬科進(jìn)行改造后租賃的方式，讓居民除舊改以外多了一種選擇。
此外，深圳即將實(shí)行的城市更新和棚戶區(qū)改造并行的模式，也將對(duì)多個(gè)舊改項(xiàng)目產(chǎn)生影響。2017在8月，市住建局發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》，要求符合使用年限在20年以上等條件的老舊住宅區(qū)，納入棚戶區(qū)改造，實(shí)施“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施+公共住房”的模式，不再采用城市更新進(jìn)行改造。
住建局的政策解讀稱，棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨(dú)立的政策體系。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，安置房以外的住宅全部用作人才房和保障房;而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作的模式，所建住宅除安置、人才保障房外，全部用作商品住房。
根據(jù)深圳棚改新政，簽約期內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實(shí)施房屋征收;相比之下，城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定，一般在操作過程中存在較大的不確定性，成為改造難以推進(jìn)的原因。
5月29日，市場傳言，市規(guī)土委已簽發(fā)通知，要求各區(qū)在6月7日前完成城中村更新模式分區(qū)劃定工作。
這意味著，開發(fā)商目前正在談判的多個(gè)舊改項(xiàng)目，一旦被劃入棚改，將受到較大影響。
不過截至發(fā)稿，深圳市相關(guān)部門未對(duì)上述消息進(jìn)行確認(rèn)。
對(duì)于中鐵諾德項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該項(xiàng)目早已被列入城市更新計(jì)劃，應(yīng)該不會(huì)再被納入棚改;而有意向接盤的公司，需要具備非常強(qiáng)的拆遷談判能力和舊改經(jīng)驗(yàn)，萬科、佳兆業(yè)等都有可能。
