五豐卷款消失，在江蘇盱眙留下爛尾項(xiàng)目，577位業(yè)主的2.05億元資金不知所蹤。
一地雞毛后，五洲國際挺身接盤，讓愁苦已久的業(yè)主們重燃希望。然而，五洲國際與當(dāng)?shù)卣陶勀玫匚垂ヒ鈭詻Q。這時業(yè)主們才意識到，他們自始至終都是 “局中局”的群眾演員和棋子。
《國際金融報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，五豐和五洲國際這樣的劇本同樣在江蘇昆山上演。五豐留下了爛尾項(xiàng)目，坑了昆山5700名業(yè)主的15億元。
《國際金融報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，五豐和五洲國際，明明是一脈相承，卻看似陌路。憑借著兩者間“默契”的配合，這一套路在無錫、盱眙、昆山等多地上演，受害者無數(shù)。
有意思的是，五洲國際的二股東是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的胞弟，名叫孫宏兵，持股18.77%。
北緯32.76度，東經(jīng)118.44度，坐落著蘇北小城盱眙。
因?yàn)槭a(chǎn)小龍蝦，這座小城更為人熟知的身份是聞名遐邇的“小龍蝦之都”。門派林立的小龍蝦界中，盱眙小龍蝦一直獨(dú)占鰲頭，成為各地盛夏夜市中的王者。
5月，伴隨著新一季小龍蝦的上市，盱眙也將步入一年中最熱鬧的時節(jié)。
初夏已過，白晝漸長。傍晚時候，大排檔開始出攤，結(jié)束了一天工作的人們憑借味覺的選擇涌向不同的餐館大快朵頤。
一個月后，一年一度的“盱眙龍蝦節(jié)”的到來，會將這一氣氛推至高潮。屆時，這個小城將再次用小龍蝦烹制的饕餮大餐俘獲慕名而來的食客味蕾。
隨處可見的小龍蝦元素讓紅色儼然成為小城的基本色調(diào)，這無疑為夏日的氣溫再添了把火，也暗合了部分人當(dāng)下的心境。
然而，盱眙小龍蝦再美味，當(dāng)?shù)匚遑S商貿(mào)城的業(yè)主也無心品嘗。
2018年5月7日，在經(jīng)歷了1000多個日夜的妥協(xié)與等待后，100多名盱眙五豐商貿(mào)城的業(yè)主再次集中在一起，試圖為多年的傷疤爭取一味療傷藥劑。
爛尾
頹垣廢址的氣息在路邊即可感受到。
形狀不一的木板附在破裂、殘缺的門窗上，因尺寸不夠，仍有大片空洞。本該透明的玻璃灰蒙蒙的，蜘蛛結(jié)的網(wǎng)從門樓延伸至腳下，在陽光的照射下泛著銀色的微光，側(cè)門的墻角長出了數(shù)根約莫一人高的油菜桿。
繞道往內(nèi)，殘頹更甚。柳絮、枯葉、垃圾、玻璃渣、灰塵布在地面、電梯等隨處可見的地方，腳底走過時灰塵會記錄下你的印跡。走廊上大片石膏吊頂砸下，鋼筋裸露懸掛在半空，乳膠漆大范圍地脫落，導(dǎo)致天花板、墻壁斑駁狼藉，從中穿過，偶有水滴、膩?zhàn)臃勐湓诎l(fā)間，滿目瘡痍好似剛被臺風(fēng)洗禮過的現(xiàn)場。原定的商鋪區(qū)仍為毛坯，地面上一灘灘積水讓人幾乎無從下腳。
這是盱眙五豐·義烏商貿(mào)城(以下簡稱“盱眙商貿(mào)城”)的現(xiàn)場，距離其原定開業(yè)時間已經(jīng)過去近5年。這里也由無數(shù)人夢開始的地方變成了人盡皆知的爛尾樓。
2010年，作為重點(diǎn)招商項(xiàng)目，江蘇五豐物流商貿(mào)投資有限公司(以下簡稱“五豐商貿(mào)”)頭頂光環(huán)挺進(jìn)盱眙。彼時，這個蘇北小城的規(guī)劃重點(diǎn)是“北擴(kuò)東移”，人們似乎已經(jīng)看到一個集行政、商貿(mào)、物流、居住于一體的新城區(qū)主體框架。五豐集團(tuán)拿到的盱眙縣愛民路1號的地塊正位于這一版圖中，在它的周邊分布著縣委縣政府、當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃Y源———盱眙中學(xué)以及奧體中心、中央公園等。
隨后深諳營銷之道的五豐集團(tuán)通過一波波攻勢點(diǎn)燃了人們對于這個項(xiàng)目的熱情。
《國際金融報》記者來到水電停供、僅由兩名安保人員輪流看守的項(xiàng)目銷售中心，透過布滿灰塵的沙盤、尚未拆下的宣傳板以及墻面上大片的宣傳畫，試圖勾勒出6年前那場盛況空前的搶購。
按照五豐的宣傳，盱眙五豐商貿(mào)廣場占地266畝，建筑面積近30萬平方米，項(xiàng)目整體規(guī)劃為商品展示、產(chǎn)品交易、休閑購物、倉儲物流、配送運(yùn)輸、商務(wù)辦公六大功能于一體的大型市場綜合體。分兩期開發(fā)，一期是五豐·義烏商貿(mào)城，8萬平方米的一站式小商品批發(fā)采購總部，二期建筑面積22萬平方米，規(guī)劃汽配、五金、建材、農(nóng)副食品、倉儲、物流等專業(yè)市場以及旗艦店和生活、休閑購物配套。
五豐的宣傳中始終在淡化“盱眙”這一概念，著力強(qiáng)調(diào)輻射范圍的廣闊，“以盱眙為圓心，發(fā)散輻射蘇皖地區(qū)500萬消費(fèi)人口，蘇北最大的小商品批發(fā)市場，年消費(fèi)規(guī)模達(dá)到300億元之巨”。
這一宣傳的功效強(qiáng)勢滲透，以至于業(yè)主王皓至今對其提到的“復(fù)制、打造、無憂經(jīng)營”還爛熟于心。
復(fù)制義烏模式，義烏源頭進(jìn)貨，特邀具有20余年的浙江義烏商貿(mào)城管理團(tuán)隊(duì)提供管理服務(wù)，打造盱眙商業(yè)運(yùn)營的標(biāo)桿項(xiàng)目，無憂經(jīng)營，十年托管，前3年房租抵房款是其最大的噓頭。
王皓感慨彼時“公交車、動力傘全都在宣傳這個項(xiàng)目，力度之大可謂涵蓋了天上飛的，地上跑的”。
銷售中心還用大巴分批次地將意向業(yè)主帶往義烏進(jìn)行實(shí)地考察。
回憶起這趟短暫的“考察之旅”，已經(jīng)花甲之年的吳桂民顯得悔不當(dāng)初。當(dāng)時，和妻子一同在外打零工的吳桂民回鄉(xiāng)之際通過鋪天蓋地的廣告知曉了這個項(xiàng)目，夫妻倆在外打工十多年，原本省吃儉用攢了些錢，思忖著給兒子在縣城買套房以作結(jié)婚用。實(shí)地了解到義烏市場的租金后，在銷售人員高昂利潤、快速回本的誘導(dǎo)下，吳桂民的心理防線被擊破了，他決定將兒子的婚房延后，畢竟面朝黃土背朝天的夫妻倆沒有退休工資，商鋪的租金也算是為日后的養(yǎng)老謀了個出路。
2011年，盱眙五豐商貿(mào)廣場開盤銷售，銷售中心人滿為患。不少南京、合肥的業(yè)主在宣傳攻勢下也慕名前來，隊(duì)伍延伸至門外百來米，外面空地停滿了車，門口臨時搭建起的舞臺上，動感的音樂聲中，穿著暴露的表演者賣力地扭動腰肢。
當(dāng)日簽約的劉同告訴《國際金融報》記者，每個銷售人員的對面均排起了長龍，自己終于挪動到第一排時，銷售人員用沙啞的嗓音說：“二樓已經(jīng)沒有了，要就趕緊和我說。”
最終577位業(yè)主買下了盱眙五豐商貿(mào)廣場一期的872間商鋪，總計2萬多平方米，共計2.05億元，也由此開啟了他們漫長而煎熬的維權(quán)時光。
根據(jù)《國際金融報》記者實(shí)地搜集到的資料，這一項(xiàng)目彈性頗大。公攤面積占比高達(dá)52%，實(shí)用面積僅48%。業(yè)主可選擇自營或托管于第三方公司———盱眙五豐義烏商貿(mào)城經(jīng)營管理有限公司。選擇10年托管的業(yè)主前3年房租抵房款，每年房租為總房款的8%，因此購買時只需支付總房款的76%，后7年實(shí)際房租的90%歸業(yè)主，剩下的10%為托管公司的管理服務(wù)費(fèi)。
除了一鋪一價導(dǎo)致的均價差異過大外，業(yè)主的購房合同也不盡相同，存在至少4個版本以上的合同。
自2013年2月起，在項(xiàng)目附屬設(shè)施和內(nèi)部工程均沒有完工的情況下，開發(fā)商五豐商貿(mào)通知業(yè)主繳納契稅和維修基金辦理了房產(chǎn)證和土地使用證(沒有完成房屋交接手續(xù))。
根據(jù)約定，盱眙五豐商貿(mào)廣場于2013年6月30日試營業(yè)，2013年10月1日正式營業(yè)。
臨近試營業(yè)期，項(xiàng)目裝修遲遲沒有進(jìn)展，選擇自營的業(yè)主無法進(jìn)駐。一股不祥的預(yù)感在業(yè)主中蔓延開來，隨后的人去樓空直接佐證了這一判斷。即便業(yè)主多方找尋，開發(fā)商始終未再露面。
接盤
2016年底，維權(quán)似乎出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
盱眙市信訪辦在接待時透露該項(xiàng)目將由盱眙五洲國際集團(tuán)全盤接收(以下簡稱“盱眙五洲”)，預(yù)計2017年4月簽訂合同，隨后將由盱眙五洲履行五豐與業(yè)主的所有合同。
自此，在外界看來，與五豐商貿(mào)沒有任何關(guān)系的盱眙五洲化身白衣騎士，讓愁苦已久的業(yè)主們重燃希望。
盱眙五洲為五洲國際的附屬子公司。資料顯示，五洲國際2004年起家于江蘇無錫，開發(fā)運(yùn)營商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園和城市綜合體項(xiàng)目，集團(tuán)主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及提供物業(yè)管理服務(wù)。2013年6月13日在香港上市，截至2018年5月18日，其總市值約為25億港元。
背負(fù)著業(yè)績壓力的上市公司為何會對這個爛尾樓施以援手?
又是套路
《國際金融報》記者查詢工商信息發(fā)現(xiàn)，無論股權(quán)方面還是人員方面均顯示這兩家公司絕不是素昧平生的“陌生人”，而是“自家人”。
國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，五豐商貿(mào)是最高人民法院所公示的失信公司。在接連穿透其背后的3層關(guān)系后，記者赫然發(fā)現(xiàn)了無錫五洲國際裝飾城的身影，而它的另一個身份為五洲國際的全資子公司，五洲國際裝飾城的董事長舒策城也是五洲國際集團(tuán)董事長。
▲數(shù)據(jù)截至2017年12月12日股權(quán)變更前
因此，江蘇五豐商貿(mào)是五洲國際的間接持股子公司。
此外，就人員方面來看，項(xiàng)目的托管方盱眙五豐義烏商貿(mào)城經(jīng)營管理有限公司的法人為徐凱源，而徐凱源也是無錫洲匯商業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“無錫洲匯”)的法人和董事長，而無錫洲匯正是五洲國際的子公司。
有如此親密的關(guān)系在，也就不難理解為何五洲國際會對五豐商貿(mào)投以善心。
五豐業(yè)主們在心生期冀的同時，也困惑于在盱眙發(fā)展失利的五洲，在自身已舉步維艱的情況下，如何接盤五豐商貿(mào)。
盱眙五豐商貿(mào)廣場往南約莫2.6公里，便是盱眙五洲國際廣場，和五豐商貿(mào)廣場一樣，五洲國際廣場也是以招商項(xiàng)目身份進(jìn)駐的。
按照五洲的規(guī)劃，這一項(xiàng)目包括大型超市、星級影院、時尚百貨、中西餐飲、休閑娛樂、酒店公寓、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)，集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化、影院、旅游、居住、商務(wù)等多功能于一體，建成后，將填補(bǔ)目前盱眙無國際化商業(yè)中心的市場空白，引領(lǐng)盱眙商業(yè)升級。
因強(qiáng)勁的宣傳和概念炒作，2013年盱眙五洲國際廣場開盤時，盛況空前。即便價格躍居蘇北神盤之巔(一樓商鋪均價3萬-4萬，二樓1.8萬-1.9萬，三樓0.6萬-0.8萬不等)，依然供不應(yīng)求，托人找關(guān)系取號搖號的不在少數(shù)。
供求關(guān)系的失衡直接導(dǎo)致了開發(fā)商盱眙五洲的強(qiáng)勢——所有業(yè)主在購買時必須簽訂捆綁協(xié)議，將商鋪委托于無錫五洲國際商業(yè)運(yùn)營有限公司盱眙分公司經(jīng)營管理。
根據(jù)該托管協(xié)議，該項(xiàng)目第一期委托日期為2013年5月1日-2018年4月30日，第二期為2018年5月1日-2028年4月30日。第一期中5年的房租抵房款，因此購房時只需支付總房款的60%。第二期的租金收益部分90%歸業(yè)主，10%為托管公司的商業(yè)服務(wù)費(fèi)。
換言之，即便購買了店鋪，業(yè)主依然無法自營，僅能夠獲取相應(yīng)租金費(fèi)用。
第一期托管屆滿時，因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)營不善，出現(xiàn)大范圍空置，業(yè)主們希望收回商鋪?zhàn)灾鞴芾怼?/p>
《國際金融報》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，僅馬路一側(cè)商鋪出租情況較為樂觀，內(nèi)側(cè)商鋪出現(xiàn)大量空置，透過貼滿紅色招租信息宣傳單的玻璃，內(nèi)部空空，僅留下搬離后的一片狼藉。
時值用餐高峰期，偌大的商場，目光所及除記者外，再無來客，廣播里的促銷信息成了惟一的熱鬧源。
除了經(jīng)營不善，讓業(yè)主們更加無法接受的是，二期托管中實(shí)際的費(fèi)用構(gòu)成，低于市場價的租金和高于市場價的物業(yè)費(fèi)成為矛盾所在，業(yè)主認(rèn)為這一定價方案無疑意味著用降低租金的方式來實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的最大化。畢竟租金大部分歸業(yè)主，而物業(yè)費(fèi)則全部屬于托管公司。
自身運(yùn)營步履維艱，與業(yè)主矛盾日益激化，恐短兵相接、訴諸法律的五洲國際還有多余的氣力來盤活五豐商貿(mào)嗎?
屢試不爽
果不其然，在經(jīng)歷了近一年的僵持后，事件出現(xiàn)變數(shù)。
2018年4月下旬，業(yè)主代表得知因?yàn)槲逯捱t遲不愿拿出實(shí)際行動，相關(guān)部門已經(jīng)準(zhǔn)備重新考慮新的接盤方了。
一名五洲國際的工作人員在接受《國際金融報》記者采訪時，解析了五洲方面前后態(tài)度變動的原因。
其坦言，五洲國際與相關(guān)部門的僵持主要在五豐商貿(mào)項(xiàng)目的二期規(guī)劃土地上。五洲國際接盤五豐商貿(mào)的前提是以7年前五豐商貿(mào)的一期拿地價獲得二期的200多畝地塊，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)商天然追求低價土儲。然而7年前土地的價格與今日怎可同日而語，何況非法造成國有土地資源流失責(zé)任重大。五洲的訴求沒有得到滿足，是雙方遲遲未能達(dá)成共識的根源。
上述人士為《國際金融報》記者算了筆賬。五豐商貿(mào)若要正常運(yùn)營，尚需3000萬元左右的修繕費(fèi)用，而二期土地的差價高達(dá)數(shù)億元。一旦達(dá)成，對于五洲國際而言，是筆穩(wěn)賺不賠的買賣。
如此看來，這場博弈中五洲始終處于有利地位。
在間接持股子公司五豐商貿(mào)卷款消失，留下爛尾項(xiàng)目一地雞毛后，全資子公司盱眙五洲跳出接盤，成則百畝二期地塊收入囊中，左手資金，右手土地，懷揣最值錢的兩大資源盆滿缽滿;未果則一拍兩散，毫發(fā)無損，全身而退。
如果我們將目光拉長至更大的范圍，會發(fā)現(xiàn)這般空手套白狼的套路五洲國際已不是第一次上演，其似乎已經(jīng)“駕輕就熟”。
盱眙五豐人去樓空之后，其原班人馬注冊的公司又轉(zhuǎn)戰(zhàn)昆山，操辦起昆山五豐廣場的項(xiàng)目開工。盱眙五豐項(xiàng)目開發(fā)商———五豐商貿(mào)的監(jiān)事黃期鋒和前法人林允贊也出現(xiàn)在了昆山五豐廣場的開發(fā)商江蘇五豐置業(yè)管理層名單中。
按照規(guī)劃，該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積60萬平方米，計劃分兩期建造完成，2013年10月開始預(yù)售商鋪，采取售后包租、回購等形式銷售，吸引了5700名業(yè)主購買，總計房款超15億元。一期工程2016年6月30日交付。臨近交房，騙局顯露。
2017年1月24日，業(yè)主們突然收到通知，開發(fā)商五豐置業(yè)被一家港股上市公司五洲國際給收購了，且重新公布了交房日期于2017年7月30日。然而五洲國際接盤后卻故意拖延工程進(jìn)度，遲遲不肯為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，政府部門猜測其試圖借力打力，通過業(yè)主向政府施壓，以此來低價收購被政府收回的項(xiàng)目二期地塊。
拿地未果后，在持有五豐置業(yè)10個月后，五洲國際終將其賣出。
明明是“自家人”，卻裝陌路，五豐的卷款消失和五洲的有償接盤，環(huán)環(huán)相扣，手起刀落間，頗為精準(zhǔn)。憑借著兩者間“默契”的配合，這一套路在無錫、盱眙、昆山等多地上演，受害者無數(shù)。
二股東孫宏兵
五洲國際的這一“套路”并未能在資本市場行之有效。縱觀五洲國際當(dāng)前資本市場表現(xiàn)，每股作價0.5港元，總市值25億港元的五洲國際可謂不折不扣的“仙股”。
然而這個仙股背后的二股東卻來歷不小。
2015年11月底，自然人孫宏兵以3.2億港元狂攬五洲國際控股有限公司9.36438億股，占五洲國際已發(fā)行股本的18.77%。這一數(shù)值讓孫宏兵一舉成為五洲國際二股東的同時，也進(jìn)入了投資者的視野。
后由媒體證實(shí)，孫宏兵為融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的胞弟。
此番入股五洲國際與孫宏斌及融創(chuàng)中國本人雖無直接關(guān)聯(lián)，但孫氏家族的背景，以及此前關(guān)于其個人身份參與雨潤并購案，難免讓業(yè)內(nèi)產(chǎn)生聯(lián)想。有分析人士認(rèn)為，孫宏兵入股五洲國際目的或在于借助舒家兄弟在商貿(mào)物流領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，以期去盤活雨潤旗下的物流地產(chǎn)。畢竟彼時雨潤已深陷泥潭，而融創(chuàng)對追逐雨潤已經(jīng)釋放了足夠的興趣。
即便有如此舉足輕重的人物在后，五洲國際的業(yè)績依然難掩低迷，股價呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢，資金短缺、債務(wù)危機(jī)，所持物業(yè)銷售停滯等均暴露在其年報中。
