新房、二手房表現(xiàn)不一

8月份錦州新房價格環(huán)比上漲1.4%，唐山新房價格環(huán)比上漲1.3%……國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅較大，上漲1.0%，高于一線城市的0.6%和二線城市的0.6%。但是，與去年8月相比，二線城市新建商品住宅價格同比上漲幅度最高，為5.0%，其次為三線城市的4.5%，一線城市的3.9%。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，今年年初以來，三四線城市中，銀川、唐山及惠州等城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅多次居70城前列，主要是疫情過后房企融資環(huán)境有所改善，拿地?zé)崆檩^高，一級市場熱度向二級市場傳導(dǎo)所致。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，從8月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，各城市新房價格漲幅均有所擴(kuò)大，市場熱度不減。

二手住宅方面，一線城市銷售價格環(huán)比上漲1.0%，高于二線城市的0.6%和三線城市0.6%。廣州二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.7%，為一線城市中漲幅最高的城市，其次是深圳1.1%、上海0.8%、北京0.7%。與去年8月份相比，一線城市二手住宅價格同比上漲幅度仍然最高，為6.9%，其次為二線城市的2.0%，三線城市為1.8%。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬表示，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均連續(xù)16個月相同或回落。

許小樂表示，近兩月廣州二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅持續(xù)處在70城首位，漲幅均在1.5%以上，說明今年廣州二手房市場需求韌性較強(qiáng)，市場預(yù)期走高，進(jìn)而導(dǎo)致近兩月價格表現(xiàn)較為突出。前8個月廣州二手住宅成交量超過去年同期，同比增長5%，增速超過北京及上海。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年廣州二手房業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢，8月達(dá)到24%。廣州二手房市場需求的強(qiáng)韌性主要是去年下半年以來二手房均價的持續(xù)走低、需求入市門檻降低所致，同時7月以來深圳調(diào)控政策加碼也有一定的需求溢出。二線城市中，成都二手住宅價格指數(shù)漲幅居前，同樣是市場需求升溫所致。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，58同城、安居客購房者行為信息顯示，2020年8月份購房者信心指數(shù)為111.7，環(huán)比上漲1.9%。購房者對于后市依然持樂觀態(tài)度，只要限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊、房價整體穩(wěn)定的大態(tài)勢不會改變。值得關(guān)注的是，由于近期從金融側(cè)加大對房企的“三道紅線”的負(fù)債控制，9月房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計會增多，在銷量提升的同時，或?qū)Ψ績r起到一定下拉作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計接下來二手房市場不會過快上漲。尤其是今年“金九銀十”階段，各地新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，客觀上會使得二手房的買賣受到影響，二手房市場有望保持價格穩(wěn)定。當(dāng)然需要看到，部分周邊教育資源較好的房源依然有可能被炒作。各地對于中介機(jī)構(gòu)等行為依然需要積極管控，以進(jìn)一步促進(jìn)市場預(yù)期的穩(wěn)定。

銷售面積持續(xù)恢復(fù)

銷售額同比轉(zhuǎn)正

前8個月商品房銷售面積雖然還未恢復(fù)至去年同期，但是降幅在持續(xù)收窄。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1~7月收窄2.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降17.0%。商品房銷售額96943億元，增長1.6%，1~7月為下降2.1%。其中，住宅銷售額增長4.1%，辦公樓銷售額下降18.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降19.9%。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，受疫情影響，一季度房地產(chǎn)無論是投資、銷售都出現(xiàn)大幅度下降。隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，房地產(chǎn)出現(xiàn)了回暖態(tài)勢，前8個月商品房銷售額已經(jīng)轉(zhuǎn)正，銷售面積降幅也在收窄。面對疫情的沖擊，政府沒有將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，仍然堅持房住不炒的定位，持續(xù)落實城市的主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)市場的總體穩(wěn)定。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1~8月全國商品房均價為每平方米9843元，同比漲幅為5.1%。就房價走勢看，走出了過冷區(qū)間，同時略有升溫，但此類漲幅總體是可控的。今年高端物業(yè)服務(wù)企業(yè)入市節(jié)奏加快，在一定程度上帶動房價上漲。

針對商品房銷售額增長、房價上漲現(xiàn)象，付凌暉表示，隨著被疫情抑制的購房需求得到釋放以及金融對實體經(jīng)濟(jì)支持力度的增加，近期房地產(chǎn)市場有所回溫。市場利率下行、中長期利率有所降低，客觀上降低了購房者負(fù)擔(dān)，有利于整個房地產(chǎn)市場的恢復(fù)。但是總體來看，無論投資額還是銷售額仍然處于比較低的水平，尚未恢復(fù)到常態(tài)。隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷完善，我國房地產(chǎn)市場將保持總體穩(wěn)定。

分地區(qū)來看，前8個月東部地區(qū)無論是商品房銷售面積還是銷售額，都已經(jīng)超過去年同期，西部地區(qū)銷售額同比轉(zhuǎn)正，其他地區(qū)兩項指標(biāo)變化趨勢良好。具體來看，1~8月，東部地區(qū)商品房銷售面積40614萬平方米，同比增長0.8%，1~7月為下降2.2%;銷售額54065億元，同比增長6.6%，增速比1~7月提高4.6個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積26330萬平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6個百分點;銷售額19072億元，同比下降7.8%，降幅收窄2.8個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積27525萬平方米，同比下降2.7%，降幅收窄1.5個百分點;銷售額20424億元，同比增長0.3%，1~7月為下降2.5%。東北地區(qū)商品房銷售面積4017萬平方米，同比下降10.2%，降幅收窄4.3個百分點;銷售額3381億元，下降5.8%，降幅收窄3.7個百分點。

此外，8月末，商品房待售面積50052萬平方米，比7月末減少639萬平方米。其中，住宅待售面積減少705萬平方米，辦公樓待售面積減少17萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加27萬平方米。

華泰證券表示，8月單月全國商品房銷售面積、銷售金額同比增長13.7%、27.1%，繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)新高。供給層面，疫情影響下7、8月出現(xiàn)推盤高峰;需求層面，寬松的信貸環(huán)境對銷售去化形成支撐。7月以來主管部門再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，寧波、深圳、南京、東莞、無錫、杭州、沈陽、常州、成都等城市相繼出臺調(diào)控政策，通過因城施策平抑房價上漲預(yù)期。預(yù)計三季度供求熱度仍能延續(xù)，四季度開始房企推盤同比增速將收窄，需求端在政策影響下亦將轉(zhuǎn)弱。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，7月起全國共44個省市61次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中，常州、沈陽、杭州、東莞等10城發(fā)布了有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的限售、限購政策，并提高貸款和房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣門檻，防范市場過熱。這對全國其他城市也將起到警示作用，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠝p緩成交量的恢復(fù)以及價格上漲的速度，但在整體經(jīng)濟(jì)承壓、因城施策的影響下，調(diào)控政策全面收緊的可能性不大，同時隨著年底臨近，房企出貨意愿依然強(qiáng)烈，預(yù)計成交量降速仍將持續(xù)收窄，成交價格保持穩(wěn)定。

開發(fā)投資繼續(xù)增長

新開工面積不及去年同期

自6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比增速實現(xiàn)轉(zhuǎn)正之后，8月該指標(biāo)進(jìn)一步攀升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%， 增速比1~7月提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。

潘浩表示，自今年2月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速持續(xù)走高，6月超過去年同期，7、8月持續(xù)上行但增速有所放緩，各城市土地市場在上半年基本完成修復(fù)的情況下，下半年供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，集中出讓優(yōu)質(zhì)地塊的情況減少。同時房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)對房企降低負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率提出要求，或?qū)⑹沟梅科蟮耐顿Y行為趨于謹(jǐn)慎，因此未來短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒊掷m(xù)放緩或下行。

銀河證券認(rèn)為，前期較高的新開工以及年末提速的竣工，將會對施工形成支撐，從而進(jìn)一步支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資，所以，四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資的韌性仍會持續(xù)，但在中期維度上，房地產(chǎn)開發(fā)投資的單月增速或逐步下降。華泰證券認(rèn)為，8月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.8%，繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)新高，但增速擴(kuò)張有所放緩。

各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)不一，東部地區(qū)投資額度最高，西部地區(qū)增速最大。1~8月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資47329億元，同比增長5.5%，增速比1~7月提高1.5個百分點;西部地區(qū)投資19966億元，增長7.9%，增速回落0.4個百分點;中部地區(qū)投資17605億元，下降1.1%，降幅收窄2.0個百分點;東北地區(qū)投資3554億元，增長4.0%，增速提高1.5個百分點。

在開發(fā)投資增長的同時，企業(yè)的到位資金也實現(xiàn)了一定的增長。1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117092億元，同比增長3.0%，增速比1~7月提高2.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款18016億元，增長4.0%;利用外資101億元，增長24.5%;自籌資金37320億元，增長3.6%;定金及預(yù)收款38837億元，增長1.2%;個人按揭貸款18957億元，增長8.6%。

前8個月，房屋施工面積繼續(xù)增長，房屋新開工面積、房屋竣工面積持續(xù)修復(fù)。1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積839734萬平方米，同比增長3.3%，增速比1~7月提高0.3個百分點。其中，住宅施工面積592216萬平方米，增長4.3%。房屋新開工面積139917萬平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個百分點。其中，住宅新開工面積102486萬平方米，下降4.3%。房屋竣工面積37107萬平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1個百分點。其中，住宅竣工面積26498萬平方米，下降9.7%。

此外，1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11947萬平方米，同比下降2.4%，降幅比1~7月擴(kuò)大1.4個百分點;土地成交價款7088億元，增長11.2%，增速回落1.0個百分點。

華泰證券認(rèn)為，在5月至7月集中放量后，新開工面積在8月重新回落至2億平方米以下，但依然同比增長2.4%，反映了房企在銷售目標(biāo)和回款壓力下的積極推盤意愿，推動施工面積同比增速提升至3.3%;8月竣工面積同比降幅收窄至9.8%，短期波動不改中期修復(fù)趨勢，預(yù)計全年竣工維持高景氣周期。拿地層面，8月土地購置面積同比下滑7.6%，連續(xù)第二個月下滑，一方面是地方政府疫情后集中出讓優(yōu)質(zhì)地塊逐步告一段落;另一方面，房地產(chǎn)融資收緊以及部分城市調(diào)控政策變化，導(dǎo)致房企放緩?fù)顿Y節(jié)奏。